Покупаем имущество должников

Попасть в число должников государства никто не мечтает – это понятно, однако реальность такова, что застраховаться от подобного развития событий вряд ли возможно. Речь, однако, пойдет не о том, чтобы вызвать сочувствие в адрес людей, которые по какой-либо причине оказались в скорбном списке, а о выгоде, которую обыватель может извлечь из этой ситуации.

Итак, допустим, вы увидели на сайте 72Dengi.ru в разделе «Продажа залогового имущества» объявление о продаже небольшого офисного помещения по привлекательной цене. Как купить имущество, выставленное на продажу службой судебных приставов, расскажут наши эксперты.

Руководитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Тюменской области – главный судебный пристав Тюменской области Андрей Братцев

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг, имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением, осуществляется путем проведения торгов. Имущество, стоимостью до пятисот тысяч рублей и не относящееся к вышеуказанным категориям, реализуется на комиссионных началах.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором торгов (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области) в местных средствах массовой информации (в нашем случае это газета «Тюменская область сегодня»). Организатор торгов осуществляет прием заявок на участие в торгах в установленный извещением срок. При составлении извещения о проведении торгов должен быть определен размер задатка, вносимого заявителем для участия в торгах, сроки его внесения, а также порядок заключения договора. Договор о задатке заключается в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Заявки и документы претендентов рассматриваются комиссией по проведению торгов, которая также определяет факт поступления задатка на счет, указанный в договоре о задатке. Комиссия по проведению торгов не допускает претендента к участию в торгах в случае, если:

• претендент не может быть покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации;

• представленные документы оформлены с нарушением требований законодательства Российской Федерации;

• не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет, указанный в договоре о задатке.

Продажа выставленного на торги имущества осуществляется по наивысшей предложенной цене, при этом цена продажи не может быть ниже установленной минимальной начальной цены продажи имущества. Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

• заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

• на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;

• из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;

• лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся с соблюдением правил, установленных для первых торгов. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов. Итоги торгов подводятся комиссией, которая в день проведения торгов принимает решение об определении победителя. Решение комиссии оформляется протоколом об определении победителя торгов.

В день проведения торгов на основании оформленного решения комиссии организатор торгов и победитель подписывают протокол о результатах торгов, имеющий силу договора. Если победитель в установленный срок не подпишет протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, то он теряет право на подписание указанного протокола и утрачивает внесенный им задаток. В этом случае комиссия по проведению торгов на следующий день после истечения срока подписания протокола о результатах торгов принимает решение об аннулировании результатов торгов.

Протокол о результатах торгов по продаже имущества должен содержать:

• сведения о предмете торгов;

• сведения о победителе торгов и других участниках торгов;

• цену, по которой продано выставленное на торги имущество;

• обязанность сторон по заключению договора купли-продажи имущества в установленный извещением о проведении торгов срок;

• условие о том, что лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания в установленный извещением срок договора купли-продажи имущества теряет право на заключение указанного договора и утрачивает внесенный им задаток.

Протокол о результатах торгов по продаже имущества составляется и подписывается в четырех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два из которых передается победителю или его представителю, третий – государственному органу, передавшему имущество для реализации, четвертый остается у организатора торгов. Оплата приобретаемого на торгах имущества должна быть произведена в течении пяти дней с даты проведения торгов. Оплата имущества в рассрочку не допускается. Оплата приобретаемого на торгах имущества осуществляется в безналичной форме, с соблюдением правил, установленных федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет оплаты продаваемого на торгах имущества. Участникам торгов, не ставшим победителями торгов, суммы внесенных ими задатков возвращаются в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах торгов.

Реализация арестованного имущества на комиссионных началах осуществляется поверенными Территориального управления Росимущества в Тюменской области:

• ООО «Механик» – Тюмень, улица Федюнинского, 12;

• ООО «Авторемонт» – Тюмень, улица Харьковская, 87а.

Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Ольга Растихина

Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов, и имеются намерения приобрести его, то вам необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах. В принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям.

Чтобы не покупать «кота в мешке», перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть. В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.

Если вы выиграли торги, то чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество. Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах. Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.

Но даже при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению на торгах залогового имущества он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернутся уплаченные за него деньги.